เจอที่ดินถูกใจ แต่เงินสดในมือยังมีไม่พร้อม โดยส่วนมากแล้วหลายคนก็จำเป็นจะต้องทำการวางมัดจำเพื่อเป็นหลักประกัน ป้องกันไม่ให้ผู้จะขายนำที่ดินที่เราต้องการไปขายให้ผู้อื่น จึงเกิดเป็นกระบวนการทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำขึ้นมา แล้วเงินมัดจำที่ดินจะต้องจ่ายกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาขายมาหาคำตอบกันครับ
วางเงินมัดจำซื้อที่ดินไม่มีข้อบังคับตายตัวครับ แต่โดยปกติแล้วมักจะคิดค่ามัดจำที่ดินประมาณ 5% – 10% ของราคาขายที่ดินนั้น ๆ ครับ แต่สิ่งที่สำคัญก่อนจะวางเงินมัดจำคือ ทางผู้จะซื้อควรตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดีเพื่อจะได้ไม่โดนปลอมแปลง หรือฉ้อโกงได้ และที่สำคัญสุด ๆ จะต้องทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายด้วยครับ
แล้วเราสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินได้อย่างไรก่อนทำสัญญาและจ่ายเงินมัดจำ นอกจากนั้นข้อมูลในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจำเป็นต้องมีอะไรบ้าง ติดตามอ่านต่อกันครับ
มัดจำที่ดินต้องจ่ายกี่เปอร์เซ็นต์
หากกำลังตัดสินใจเกี่ยวกับเรื่องจำนวนเงินมัดจำอยู่ ก็ต้องเข้าใจกันก่อนครับว่า เงินมัดจำที่ดินหรือบ้านนั้นไม่มีกฎหรือข้อบังคับที่ตายตัว ขึ้นอยู่กับผู้จะซื้อ และผู้จะขายตกลงราคามัดจำกันมากกว่าครับ แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว หากเป็นการซื้อขายที่ดินมักจะคิดค่ามัดจำประมาณ 5% – 10% ของราคาขายที่ดินที่ได้ตกลงกันไว้ครับ ถ้าลองคิดคร่าว ๆ ก็จะประมาณนี้
- ที่ดินราคา 1,000,0000 บาท ค่ามัดจำ 50,000 – 100,000 บาท
- ที่ดินราคา 2,000,0000 บาท ค่ามัดจำ 100,000 – 200,000 บาท
- ที่ดินราคา 3,000,0000 บาท ค่ามัดจำ 150,000 – 300,000 บาท
- ที่ดินราคา 4,000,0000 บาท ค่ามัดจำ 200,000 – 400,000 บาท
- ที่ดินราคา 5,000,0000 บาท ค่ามัดจำ 250,000 – 500,000 บาท
ซึ่งราคานี้เป็นเพียงแนวทางเท่านั้นนะครับ เพราะสุดท้ายแล้วก็ต้องขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย
รู้ก่อนจ่าย “ข้อควรระวังก่อนวางมัดจำ”
ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (เช็กโฉนดที่ดิน)
ก่อนจะตกลงวางมัดจำกับใครตรวจสอบโฉนดก่อนว่าคนที่เราจะจ่ายเงินมัดจำ ทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นจริงหรือไม่เพื่อลดความเสี่ยงการถูกฉ้อโกงหรือถูกปลอมแปลง
ซึ่งเราสามารถตรวจสอบได้ครับโดยปกติแล้วโฉนดจะมีด้วยกัน 2 ฉบับ ฉบับแรกจะเป็นเจ้าของทรัพย์เป็นผู้ถือไว้ อีกฉบับจะอยู่ที่กรมที่ดินซึ่งจะเป็นฉบับที่อัพเดตล่าสุด เราสามารถไปคัดสำเนาจากกรมที่ดินได้โดยสิ่งที่ควรเช็กมีด้วยกัน 2 เรื่องคือ
- เช็กว่าโฉนดที่ทางเจ้าของที่ดินนำมาแสดงเป็นฉบับที่ได้รับการอัพเดตแล้วหรือไม่ เพราะในบางครั้งหากเป็นโฉนดที่ยังไม่ได้รับการอัพเดต ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์คนล่าสุดอาจจะไม่ใช่ผู้ที่นำที่ดินมาขายให้กับเราก็ได้ หรือจำนวนเนื้อที่ดินอาจจะมีการเปลี่ยนไปแล้ว การที่เราตรวจสอบจะทำให้ได้เอกสารที่อัพเดตที่สุดครับ
- เช็กการติดอายัด เพราะหากติดอายัดโฉนดที่ดินนี้จะไม่สามารถโอนได้
ซึ่งเราสามารถตรวจสอบด้วยตัวเองได้ 2 ช่องทาง คือทางแอปฯ Landmaps แอปฯ ของกรมที่ดิน เพียงแค่กรอกเลขที่โฉนดหรือเลขที่ที่ดินก็สามารถรู้รายละเอียดเบื้องต้นได้ หรือเพื่อความละเอียดยิ่งขึ้นสามารถไปตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน โดยใช้เพียงแค่บัตรประจำตัวประชาชนของเราและสำเนาโฉนดที่ดิน ไปยื่นที่ประชาสัมพันธ์กรมที่ดินได้เลย
ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
เงินมัดจำหลักหมื่น หรือบางคนอาจจะหลักแสนตามข้อตกลง คงจะไม่มีใครนำเงินไปให้เจ้าของที่ดิน แล้วสัญญากันปากเปล่าใช่มั้ยครับ สิ่งสำคัญที่สุดก่อนจะนำเงินมัดจำไปให้ใครจะต้องมีสัญญาเป็นหนังสือลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน ซึ่งสัญญาสำหรับการวางเงินมัดจำที่ดินนั้น จะเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” และสิ่งที่ต้องมีในสัญญา มีดังนี้
- หัวสัญญา
ระบุสถานที่ วันเดือนปีที่ทำสัญญา - รายละเอียดของผู้จะขายและผู้จะซื้อ
ระบุข้อมูลของทั้งผู้จะขายและผู้จะซื้อ โดยจะมี ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ (ตามบัตรประจำตัวประชาชน) พร้อมระบุ “ผู้จะขาย” หรือ “ผู้จะซื้อ” ต่อท้าย และแนบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของทั้งสองฝ่าย - รายละเอียอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย
เช่น ระบุโฉนดที่ดิน/เลขที่ดิน/เนื้อที่/สถานที่ตั้ง (ตำบล, อำเภอ, จังหวัด) และแนบสำเนาโฉนดที่ดินให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา - ระบุราคาซื้อขายและการชำระเงิน
ระบุราคาที่ตกลงกันไว้ว่าจะซื้อขายกันในราคาเท่าไหร่ ต้องระบุทั้งตัวเลขและตัวอักษร ส่วนการชำระ มี 2 ส่วน คือ ชำระมัดจำในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย และชำระส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ - การโอนกรรมสิทธิ์
เป็นการระบุให้ชัดเจนว่าทั้งสองฝ่ายจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ในไม่เกินวันที่เท่าไหร่สำนักงานที่ดินอะไร นอกจากนั้นจะต้องระบุเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการซื้อขายด้วย - กรณีผิดสัญญาและระงับสัญญา
ทั้งกรณีผู้จะซื้อไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ให้ระบุว่าผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดและมีสิทธิบอกยกเลิกสัญญา และกรณีผู้ขายไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ให้ระบุว่าผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้จะขายทำตามสัญญาและมีสิทธิเรียกร้องเงินมัดจำคืนและค่าเสียหายต่าง ๆ จากผู้ขายได้
- เงื่อนไขหรือข้อตกลงเพิ่มเติม
- การลงนามในสัญญา
ประกอบด้วย ชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขาย และต้องมีพยายานฝ่ายละ 1 คนลงนามเป็นพยาน และสัญญาจะซื้อจะขายจะทำ 2 ฉบับโดยมีข้อความตรงกัน ผู้จะซื้อและผู้จะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ
ตกลงค่ามัดจำกันได้แล้วขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสำคัญมาก ๆ ครับหากใครไม่มั่นใจลองมองหาคนใกล้ตัวที่มีประสบการณ์ไว้ปรึกษาก็ดีนะครับ หรือในกรณีที่มูลค่าการวางมัดจำนั้นสูงมาก ๆ เพื่อความมั่นใจลองปรึกษาทนายก็ได้เช่นกัน แม้จะมีค่าใช้จ่ายในส่วนการปรึกษา หรือการร่างสัญญาแต่ก็คุ้มกว่าไปเสี่ยงครับ
