You are currently viewing รวบตึงวิธี “ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน” แบบเข้าใจง่าย

สำหรับใครที่กำลังหาข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน ซึ่งก็มีข้อมูลและข้อควรรู้มากมาย ยิ่งหากไม่มีประสบการณ์เลยอาจจะพลาดได้เพราะการทำสัญญาซื้อขายที่ดินมีเงื่อนไขที่ต้องระวังเยอะ เรารวบตึงข้อมูล และวิธีทำสัญญาซื้อขายที่ดิน แบบถูกต้องตามกฎหมาย และเข้าใจง่ายมาให้แล้วครับ

การทำสัญญาซื้อขายที่ดิน วิธีที่ถูกต้องตามกฎหมายมีสิ่งสำคัญที่จะต้องทำอยู่ 2 อย่างคือ จะต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยทั้งสองฝ่ายจะต้องลงมือชื่อพร้อมพยานต่อเหน้าเจ้าพนักงาน และ ต้องมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากคนขายไปยังคนซื้อต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากไม่ทำตามทั้ง 2 อย่างนี้การทำสัญญาซื้อขายที่ดินก็จะถือเป็นโมฆะได้เลย

นอกจากนั้นหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินจะต้องมีแบบฟอร์มยังไงบ้าง และขั้นตอนในวันทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่กรมที่ดินจะต้องทำอย่างไร มาดูกันครับ

วิธีทำ สัญญาซื้อขายที่ดิน แบบเข้าใจง่าย

“หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน” เรียกได้อีกอย่างว่า “หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” หลายคนอาจจะสับสนกับ “หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน” แม้หนังสือสองฉบับนี้จะมีความเกี่ยวข้องกันแต่ก็มีความแตกต่างกันครับ

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย : สำหรับใครที่ไม่มีเงินสดในมือที่สามารถทำการซื้อขายได้ทันที ก็จะต้องจองที่ดินนั้นไว้ไม่ให้ผู้ขายนำไปขายให้คนอื่นก่อน โดยจะต้องวางมัดจำ และทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อสัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอน ในเวลาที่กำหนดกันไว้

หนังสือสัญญาซื้อขาย : จะเกิดเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์กันจริง ๆ แล้ว นั่นคือ ผู้ซื้อพร้อมที่จะจ่ายแล้ว ส่วนผู้ขายก็พร้อมที่จะโอนสิทธิ์แล้วเช่นกัน และสัญญาซื้อขายที่ดินจะถูกต้องตามกฎหมายต่อเมื่อทำเป็น “หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” เท่านั้นครับ

มาขยายความกันต่อว่า ต้องทำเป็น “หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่ายังไง โดยหลักแล้วการทำหนังสือสัญญาที่ดินจะต้องทำตาม “แบบ” ที่กฎหมายกำหนดซึ่งมีด้วยกัน 2 ส่วน คือ

1.มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องได้ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายพร้อมพยานต่อหน้าเจ้าพนักงาน

2.ต้องมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการรับจดทะเบียนโอนที่ดิน

ถ้าคู่สัญญาไม่ได้ทำตามทั้ง 2 ข้อนี้ สัญญาซื้อขายที่ดินจะตกเป็นโมฆะนั่นเองครับ และเมื่อสัญญาซื้อขายได้เกิดขึ้นอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ก็จะหมายถึงว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น ๆ เป็นอันเรียบร้อย เกิดการซื้อขายต่อกันทันที ผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น ๆ และไม่สามารถทำการยกเลิกได้แล้ว

ฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดิน จะต้องมีอะไรบ้าง

อย่างที่บอกไปว่าตามกฎหมายกำหนดการทำสัญญาซื้อขายจะต้องทำเป็นหนังสือสัญญารูปแบบที่เป็นลักษณะของ “หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” ซึ่งเราสามารถไปเอาแบบฟอร์มของสำนักงานที่ดินได้ หรือบางคนก็นำแบบฟอร์มไปเอง ซึ่งในกรณีที่นำแบบฟอร์มไปเอง จะต้องตรวจทานให้ดีว่ามีข้อมูลเหล่านี้อยู่ในฟอร์มหรือไม่ เพราะจะเป็นข้อมูลส่วนสำคัญที่จำเป็นจะต้องมีในฟอร์มครับ

  • ทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่ใด
  • วัน เดือน ปี ที่ทำสัญญา
  • สัญญาซื้อขายที่ดินนี้ทำขึ้นระหว่างใครกับใคร
  • รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกัน
  • ราคาของอสังหาริมทรัพย์
  • ข้อตกลงของหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างสองฝ่าย
  • ลงชื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย และพยาน

นอกจากนั้นยังมีเอกสารอื่น ๆ ที่จะต้องเตรียมไปด้วยดังนี้

  • โฉนดที่ดินฉบับจริง (สำหรับฝั่งผู้ขาย)
  • บัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
  • ทะเบียนบ้าน และสำเนาทะเบียนบ้าน
  • เอกสารเปลี่ยนชื่อ หรือนามสกุล (ถ้ามี)
  • กรณีสมรสแล้ว จะต้องมีเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่ หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดิน, สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนคู่สมรส, สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรสและทะเบียนสมรส หากมีการหย่าจะต้องมีสำเนาทะเบียนหย่าด้วยครับ

ส่วนวิธีการโอนที่ดินก็ตามนี้เลย

1.ผู้ซื้อ และผู้ขายไปที่กรมที่ดิน ซึ่งที่ดินที่ต้องการขายตั้งอยู่

2.กรอกคำขอ แนบเอกสารอื่น ๆ ที่จะต้องใช้ และยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ และรับบัตรคิว

3.เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะเรียกให้ทั้งผู้โอน (ผู้ขาย) และผู้รับโอน (ผู้ซื้อ) ไปเซ็นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4.จากนั้นเจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินและนำไปคำนวณค่าโอนที่ดิน และจะมอบใบคำนวณค่าโอนเพื่อให้เรานำไปจ่ายที่ฝ่ายการเงินต่อ

5.เมื่อจ่ายเงินเรียบร้อยจะได้ใบเสร็จมา 2 ใบ คือ ใบเสร็จสีฟ้า และใบเสร็จสีเหลือง ให้คืนใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ ส่วนใบเสร็จสีฟ้าตัวจริงจะอยู่กับผู้ขาย และผู้ซื้อจะได้เป็นสำเนาไป

6.เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดและให้ตรวจสอบ เมื่อตรวจสอบเรียบร้อยแล้วก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) เป็นอันสิ้นสุดการโอนซื้อขายที่ดินครับ และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็จะถือเป็นของผู้รับโอนหรือผู้ซื้อโดยสมบูรณ์

ที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง หากใครไม่มั่นใจในการดำเนินการขั้นตอนต่าง ๆ โดยเฉพาะสัญญาซื้อขายที่ดิน ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่หรือผู้ที่มีความรู้ทางด้านกฎหมายให้ละเอียดรอบคอบนะครับ

Jirapa Sawatanan

Creative & Content creator ประสบการณ์เขียนบทความเกี่ยวกับการเงินและหมวดหมู่ที่เกี่ยวข้อง 2 ปี Linkedin
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments